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Me Ingelaere Avocat
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Cabinet Ingelare Avocats à Paris et dans les Hauts de France

L’AVOCAT EN DROIT DE L’URBANISME

Le contentieux relatif aux autorisations d'urbanisme est particulièrement vaste et technique : contentieux du permis de construire ou du plan local d'urbanisme, certificat d'urbanisme, déclaration préalable de travaux...

Les situations et possibilités de litiges ne manquent pas. Notre cabinet vous apporte un expertise sur mesure et dans les meilleurs délais, à Paris et en région parisienne.

Le contentieux du permis de construire

Quand demander permis de construire ?

Un permis de construire est exigé dès lors que :

  • Les travaux envisagés sur une construction existante ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment.
  • Les travaux s'accompagnent d'un changement de destination (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation).
  • Les travaux portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.
Droit et urbanisme

Attention ! Toutes les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception des constructions qui sont dispensées de toute formalité et celles qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable. Notons encore que l'architecte est obligatoire si la surface de plancher ou l'emprise au sol de la construction dépasse 170 m².

Le plan local d'urbanisme (PLU)

Ici, 2 situations peuvent se présenter :

  • Si la zone n'est pas couverte par un PLU, le permis est nécessaire, notamment si vos travaux ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m².
  • Enfin, si la zone est couverte par un PLU, un permis est nécessaire dès lors que les travaux ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m². Même obligation s'ils créent entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol et ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m² (ou si la construction initiale a déjà une surface de plus de 170 m²).

Remarque importante : Depuis le 27 mars 2014, vous n'avez plus à respecter le coefficient d'occupation des sols (COS).

Le délai d'instruction est de deux mois.

L'acceptation de votre projet fait l'objet d'un arrêté qui vous sera transmis. Veillez à respecter les dispositions légales relatives à l'affichage pour ne pas avoir de mauvais surprise.
Au contraire, si vous êtes voisin de la construction, soyez vigilant, veillez au respect de cet affichage.
Soulignons encore que le refus de votre projet, peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal administratif.

Le Cabinet, aguerri en Droit du l'urbanisme, et prêt à vous assister et vous conseiller sur ce recours technique.

La Déclaration préalable de travaux

La déclaration préalable de travaux doit en réalité permettre à votre commune de vérifier que votre projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.

La déclaration préalable de travaux est suffisante :

  • Dès lors que vos travaux vont porter sur une faible surface.
  • Si vos travaux bien que modifiant la destination de l'immeuble nes'accompagnent pas de travaux sur les structures porteuses de l'immeuble.
  • Si vos travaux se limitent à modifier l'aspect extérieur (remplacement de porte etc...)

Attention, une simple restauration ne nécessite pas de déclaration préalable (sauf espace protégé ou dispositions contraires dans le PLU).
Le délai d'instruction est généralement de 1 mois à compter de la date du dépôt de votre demande.
En l'absence de réponse à l'issue de ce délai, vous pourrez demander un certificat de non opposition.
Enfin, en cas de refus, vous pouvez contester en saisissant le Tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de la notification du refus.

Le certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui indique l'état des règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné.

Attention, contrairement à une idée très répandue, un certificat d'urbanisme opérationnel n'accorde aucun droit à titre définitif, c’est un document informatif, qui couvre bien souvent la responsabilité des vendeurs.

Deux types de certificat d'urbanisme existent :

  • Un CU dit informatif reprenant les informations principales concernant les dispositions applicables à votre terrain ainsi que de précieuses informations sur la situation exacte de votre parcelle.
  • Un second CU dit opérationnel indique quant à lui si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet de construction.

Le certificat d’urbanisme a une très grande importance si vous souhaitez vendre votre terrain ou votre immeuble. Votre avocat peut vous assister dans les démarches à entreprendre pour obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel, que ce soit pour monter le dossier ou pour contester un refus éventuel.

 

Le contentieux du plan local d’urbanisme

Le plan local d’urbanisme organise le développement de votre Commune, il va fixer les règles de construction des terrains.

Ainsi, c’est le plan local d’urbanisme de votre commune qui va indiquer si votre terrain est constructible ou s’il est un terrain agricole, voire naturel.
Les conséquences financières sont extrêmement importantes dans la mesure où, en cas d’adoption d’un plan local d’urbanisme ou de modification dudit PLU (Plan local d'urbanisme), vous pourriez voir la valeur de votre terrain chuter.

De nombreux particuliers voient ainsi un terrain non bâti, dont ils disposent, devenir un terrain inconstructible en raison d’une modification du plan local d’urbanisme.
Le plan local d’urbanisme peut être contesté dans un délai de deux mois à compter de son adoption.

Les illégalités pouvant entacher un plan local d’urbanisme sont très nombreuses et il s’agit sans aucun doute de la procédure en droit de l’urbanisme la plus technique.

Plusieurs recours sont envisageables :

  • Un recours gracieux qui consiste à demander au Maire le retrait de l'approbation du PLU (Plan local d'urbanisme).
  • Le recours pour excès de pouvoir. Il s'agit cette fois-ci de demander l'annulation de la décision d'approbation du PLU par le juge administratif. Le recours pour excès de pouvoir requiert une grande expertise tant les moyens sont précis et divers.

 


Notions annexes : Plan local d’urbanisme - Tribunal administratif - Permis de construire - Avocat urbanisme - Droit public.