Le droit de l’urbanisme général est le droit des autorisations d’urbanisme et de planification des sols.
Ce droit est sans aucun doute l’un des droits les plus complexes, tant en raison des multiples textes qui le régissent, qu’en raison du caractère particulièrement volumineux des procédures et documents.
Ce droit par ailleurs met systématiquement en opposition la puissance publique, c’est-à-dire les
collectivités territoriales (Communes, Communautés de Communes, Régions) et les particuliers.
Le droit de l’urbanisme concerne non seulement les différentes autorisations d’urbanisme qui fixent les
droits à construire (permis de construire, plans locaux d’urbanisme) mais également les procédures de
dépossession, telles que l’expropriation
et la
préemption.
Ces deux procédures sont dites de prérogatives de puissances publiques, c’est-à-dire que
l’administration bénéficie de dispositions exceptionnelles lui permettant d’obtenir un transfert de
propriété forcé d’un bien immobilier.
S’engager dans un projet de construction d’un bien immobilier est un engagement stressant et bien souvent lourd de conséquences s’il n’est pas suffisamment entouré de toutes les garanties juridiques.
Il est également particulièrement important de veiller au choix du terrain assiette du projet. Par conséquent, avant de vous engager dans votre projet, il est fortement conseillé de prendre attache auprès de votre Avocat spécialisé en droit de l’urbanisme, lequel pourra au cours d’un rendez-vous effectuer toutes les recherches vous permettant de connaître précisément si votre terrain est bien constructible, de connaître les contraintes d’urbanisme, de connaître l’existence d’un droit de préemption, d’un droit d’expropriation, de savoir s’il existe des servitudes ou non…
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Le droit de préemption est un privilège de l’administration et donc de la puissance publique. Ce droit particulièrement intrusif permet à la collectivité, donc la commune, de vous obliger à lui céder un bien immobilier en priorité si vous entendez vendre votre maison. Ainsi, si votre maison est frappée d’un droit de préemption, cela signifie qu’en cas de vente, vous ne pourrez pas vendre à n’importe qui. Si la Commune veut votre bien, elle passera devant votre acheteur potentiel. En cas de désaccord sur le prix, le juge de l’expropriation fixera le prix.
Le droit de la construction est le droit complémentaire du droit de l’urbanisme. En effet, il s’agit de parler ici des droits applicables après l’obtention de votre permis de construire ou de votre autorisation d’urbanisme. C’est le droit de la construction qui, en la personne de votre avocat, vous informe sur vos garanties et obligations dès lors que vous faites construire sur plan, par architecte, en VEFA etc…
Le droit de l’expropriation est le droit qui permet à la puissance publique de vous obliger à lui céder un bien immobilier. Ainsi, au contraire du droit de préemption, le droit de l’expropriation ne vous laisse pas le choix, l’administration prend possession forcée de votre immeuble, sans que vous puissiez contester ce transfert de propriété. Il faut alors agir très rapidement, soit en contestant le principe même de l’expropriation, ce qui est particulièrement difficile et rarement accepté par le Tribunal administratif, soit agir devant le juge de l’expropriation pour avoir le prix le plus important.
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